Ce simulateur calcule le rendement brut et le rendement net d’un investissement locatif, en tenant compte du prix d’achat, des frais de notaire, des travaux, des loyers, de la vacance locative et des charges du propriétaire.
Rendement brut et rendement net : la différence
Le rendement brut compare les loyers annuels au coût total de l’opération (prix, frais de notaire et travaux). C’est le chiffre affiché dans les annonces, mais il surestime ce que vous gagnez vraiment.
Le rendement net retire des loyers tout ce qui reste à votre charge : mois sans locataire, charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant (PNO) et frais de gestion d’une agence. C’est le bon chiffre pour comparer deux biens.
Exemple
Un appartement acheté 180 000 €, avec 7,5 % de frais de notaire et 10 000 € de travaux, coûte 203 500 € au total. Loué 850 € par mois hors charges, il rapporte 10 200 € par an, soit un rendement brut de 5 %. Avec un mois de vacance par an, 600 € de charges non récupérables, 1 000 € de taxe foncière et 150 € d’assurance, le revenu net tombe à 7 600 € par an : le rendement net est de 3,7 %.
Les formules
Rendement brut = loyers annuels ÷ coût total × 100. Rendement net = (loyers encaissés − charges, taxe foncière, assurance et gestion) ÷ coût total × 100.
Ce que ce calcul ne prend pas en compte
- Le crédit : pour savoir si l’opération s’autofinance, utilisez notre calculateur de cash-flow.
- Les impôts et prélèvements sociaux sur les loyers, qui dépendent de votre régime (location nue ou meublée, micro ou réel) et de votre tranche d’imposition.
- La revalorisation du bien et des loyers dans le temps.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?
Il n’y a pas de seuil universel : le rendement dépend de la ville, du type de bien et du risque. Les grandes villes chères offrent souvent des rendements bruts plus faibles que les villes moyennes, avec en contrepartie une demande locative plus sûre. Comparez toujours en net.
Faut-il inclure les frais de notaire ?
Oui. Ils font partie du coût réel de l’investissement. Notre calculateur de frais de notaire vous donne le montant exact.
Les autres outils de l’investisseur
- Calcul du cash-flow d’un investissement locatif
- Calcul de la capacité d’emprunt (règle des 35 %)
- Calcul des frais de notaire 2026 (ancien et neuf)
- Calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière
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