Combien une banque peut-elle vous prêter ? Ce simulateur estime votre capacité d’emprunt à partir de vos revenus, de vos loyers et de vos crédits en cours, selon la règle des 35 % du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
La règle des 35 %
Depuis 2022, les banques doivent respecter les normes du HCSF : votre taux d’endettement (toutes vos mensualités de crédit, assurance comprise, divisées par vos revenus) ne doit pas dépasser 35 %, et la durée du crédit est limitée à 25 ans (27 ans lorsque l’opération comprend d’importants travaux). Les banques peuvent déroger à ces règles pour une petite partie de leurs dossiers.
Comment les loyers sont comptés
Pour un investissement locatif, la plupart des banques retiennent environ 70 % des loyers perçus ou attendus, pour tenir compte de la vacance et des charges. C’est l’hypothèse utilisée par ce simulateur.
Exemple
Avec 3 500 € de revenus nets mensuels et aucun autre crédit, la mensualité maximale est de 1 225 € assurance comprise. À 3,4 % sur 25 ans avec une assurance de 0,30 % par an, cela correspond à une capacité d’emprunt d’environ 235 000 €.
Ce que ce calcul ne prend pas en compte
Chaque banque reste libre de sa décision : elle regarde aussi votre « reste à vivre », votre apport, la stabilité de vos revenus et la gestion de vos comptes. Le résultat est une estimation, pas un accord de prêt.
Questions fréquentes
Les loyers d’un futur investissement comptent-ils ?
Souvent oui, à hauteur d’environ 70 %, sur la base d’un bail ou d’une estimation de loyer. Les pratiques varient d’une banque à l’autre.
L’assurance emprunteur est-elle incluse dans les 35 % ?
Oui, la norme du HCSF inclut l’assurance emprunteur dans le calcul du taux d’endettement.
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Cette page a été rédigée avec l’aide d’outils d’IA (Claude, d’Anthropic) à partir des règles officielles en vigueur. Le calculateur fonctionne entièrement dans votre navigateur : rien de ce que vous saisissez n’est envoyé ni conservé.