Vous vendez une résidence secondaire ou un bien loué ? Ce simulateur calcule la plus-value et l’impôt à payer, avec les abattements pour durée de détention et la surtaxe sur les plus-values élevées.

Comment est calculée la plus-value

La plus-value brute est le prix de vente moins le prix d’achat majoré des frais d’acquisition (montant réel ou forfait de 7,5 %) et des travaux (sur factures, ou forfait de 15 % du prix d’achat après 5 ans de détention).

Les taux

Impôt sur le revenu : 19 %, après un abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention, puis 4 % la 22e : exonération totale après 22 ans.
Prélèvements sociaux : 17,2 %, après un abattement de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an : exonération totale après 30 ans. Les plus-values immobilières ne sont pas concernées par la hausse de la CSG de 2026.
Surtaxe de 2 % à 6 % lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Exemple

Un appartement acheté 150 000 € et revendu 230 000 € après 12 ans dégage une plus-value brute de 68 750 € (avec le forfait de 7,5 % de frais d’acquisition). Après abattements, l’impôt est d’environ 7 576 € et les prélèvements sociaux d’environ 10 459 €, soit environ 18 035 € au total.

Cas particuliers

La vente de la résidence principale est exonérée.
En LMNP au régime réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value depuis 2025 : ce simulateur ne les prend pas en compte.
D’autres exonérations existent (première vente d’un logement sous conditions, prix de vente faible…). Le notaire calcule et prélève l’impôt au moment de la vente.

Sources : Code général des impôts (articles 150 U et suivants, article 1609 nonies G pour la surtaxe) ; loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (taux des prélèvements sociaux).

Questions fréquentes

Quand la plus-value est-elle exonérée ?

Pour la résidence principale, et après une longue détention grâce aux abattements.

Peut-on ajouter les travaux au prix d’achat ?

Oui, sur justificatifs ou au forfait dans certains cas.

Qui calcule l’impôt ?

Le notaire, au moment de la vente.

Erreurs à éviter

Oublier que la résidence principale est exonérée.
Compter la durée de détention à partir de la signature du compromis au lieu de l’acte.
Oublier d’ajouter les frais d’acquisition et les travaux au prix d’achat.

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